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困境反转下的地产股(第3页)

由于结转量及毛利率下滑影响,万科A营收与利润同比出现下滑。

不过万科A的净负债率不高,而且有息负债也有所改善。

整体来看,万科A的财务状况还算稳健。

(四)保利发展

2023年前三季度,保利发展实现营业收入1925.06亿元,归母净利润132.93亿元,同比分别增长23.10%、1.33%。

其中单独第三季度实现营业收入555.28亿元,同比增长21.63%;归母净利润10.70亿元,同比下降52.84%。

净利润增幅大幅落后于收入增幅,主要因为本期结转项目毛利率下降。

2023年前三季度,保利发展整体结算毛利率19.4%,同比下降5.1个百分点;结算净利率8.8%,同比下降3.3个百分点;其中Q3单季度结算毛利率14.7%,大幅低于中报21.3%的水平。

保利发展在手资金保持平稳,2023年前三季度销售回笼3334亿元,回笼率为99%;期末货币资金余额1426.72亿元,环比同期小幅下降4.0%;资产负债率为76.76%,较年初下降1.35个百分点。

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2023年前三季度,保利发展实现签约金额3351.53亿元,同比增长4.70%,签约面积1918.59万平方米,同比减少0.10%;签约销售均价达1.75万元平米;新增容积率面积654万平方米,总获取成本1082亿元,平均楼面价1.65万元平米,其中38个核心城市拓展金额占比99%。

前三季度,保利发展新开工面积1070万平方米,同比下降38.7%;竣工面积2809万平方米,同比增长21.3%。

截止2023年三季度,保利发展合同负债4463.82亿元,环比微增46.13亿元。

综上,从保利发展的最新业绩数据来看,保利发展营收与利润保持增长,三季度结转项目毛利率有所下降。

资产负债率为76%,相较于年初有所下降;资金回笼率达到了99%,在手资金还是蛮平稳的。

同时,保利发展的签约金额稳中有升。

整体来看,保利发展还是不错的。

四、风险提示

影响房地产的因素太多了,若后续楼市修复程度及节奏低于预期,消费释放持续性不足,行业恢复不及预期,政策放松不及预期,公司销售恢复不及预期等等都会给公司的经营及股价造成冲击。

五、估值思路

地产股适合用PB估值,一般认为PB当前分位点小于20%为低估。

截止11月30日收盘,中国海外发展PB为0.402,PB当前分位点为0.20%;新城控股PB为0.472,PB当前分位点为1.60%;

万科PB为0.551,PB当前分位点为0.17%;保利发展PB为0.629,PB当前分位点为0%。

综合来看,目前这四只地产股都处于历史相对低估区域。

六、总结

通过复盘,我们确定了当初地产股投资的逻辑还在的。

从行业现状来看,政策持续发力,但是从市场数据来看,恢复得不是很好,各线城市走势基本一致,不过截止到目前,新房成交环比有所增长。

目前全国土地成交面积同比下降,成交溢价率环比也在下降;截止到今年10月,全国房屋新开工同比降幅扩大,竣工面积同比升幅收敛。

从单独的公司来看,中国海外发展(港股,目前只公布了半年报)与万科A的业绩还在下滑;

新城控股净利润虽然还在下滑,但营收实现正增长了;

保利发展目前营收与净利润都是正增长。

从估值的角度来看,当下的它们都非常的低估。

当然,地产股的风险还是不小的,我们在投资的时候一定要结合自己的认知、投资目标及风险承受能力综合考虑是否要参与,而且就算参与,也一定一定要分档建仓并控制好仓位。

注:不同平台数据源存在一定差异,建议重点参考分析思路,不必过度追求数据精确性。

本文阐述的仅代表笔者个人的理解和观点,仅作为投资逻辑和方法学习,不作为投资建议,投资有风险,入市需谨慎!

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